구룡마을 답사 후기 개발상황

어제 토지컨설팅 차 역삼역에 다녀오는 길에

구룡마을을 보고왔습니다.

 구룡마을은 우리가 얼마전 진행했던

상계동 백사마을(바로가기)과

많은 비교를 하며 설명을 했었는데 지금

구룡마을은 시위성향이 강한 플랜카드가

여기저기 난무하며 난리도 아닙니다.

일단 현장사진 보면서

이야기 나누도록 하겠습니다.

사이먼리 토지연구소! 구룡마을 답사 후기 개발상황

플랜카드만 봐도 살벌하죠?

SH(서울주택도시공사)에서 수용으로 인해 보상문제로

지주들이 불만이 가득한 상황입니다.

근데 이게 과연 원주민들이 이럴까요?

물론 원주민들도 

어느정도 있기야 하겠습니다만,

항상 그래 왔듯이

대부분이 본래 지주가 아닌 투자자들이

분위기를 종용하고 있다라는 겁니다.

구룡마을 뿐만이 아니라 

어느지역이든 개발이 들어가기 전 

토지 투자자들은 고급정보들을 미리 알고 

원주민들에게 싼가격에 매수를 합니다.

(마치 영화 '강남1970' 에서 처럼 말이죠)

그리고 나서 이렇게

시위를 하는 경우가 태반입니다.

사진에서 보는 것처럼 플랜카드에 

보상금액 때문에 토지주들과 SH건설과

줄다리기를 하는 듯합니다. 보상해주는 입장에서는 

보상금액을 조금이라도 낮게 쳐주려할 것이고

보상받는 사람들 입장에서는 

많은 돈을 보상받기 위해서 저렇게 싸우는 것입니다.

서울에도 이런 시골마을이 아직까지 존재합니다.

현재 구룡마을과 백사마을이 

대표적이라고 보실수 있습니다.

서울시에 마지막 남은

달동네라고 표현하기도 합니다.

구룡마을은 아시는분들은 아시겠지만 

서울시에서 쫒겨난 속히 못사는 사람들이 들어간 

판자촌 이였습니다. 그로인해 무허가 건물이 

390여 개나 있었던 곳이기도 합니다.

얼마전 화재도 마찬가지로 공권력이 개입 

됐을만큼 입주민과의 갈등은 점점 더 심해져 갑니다.

특히나 판자촌 주변에 있던 임야들을 

흡수를 하게 되면서 

또 다시 보상금액에 대한 관심이 높아졌습니다.

 수년전부터 구룡마을 개발이야기가 나왔을때 

판자촌 주변의 있는 땅값이 들썩였을 때, 

부동산에 관심있는 분들은 다 아실겁니다.

땅값이 정말 말도 안되는 금액까지 

올라갔던 곳이였습니다.

구룡마을

실제로 판자촌 주변에 있는 임야들이 흡수가 되면서

큰 투기판이 되기도 했습니다.

제가 그 땅의 번지수를 조회해서 분석해 보았습니다.

이곳은

지구단위계획구역(2016.12.8)에 지구지정이

되기전에는 도시지역내 자연녹지

공원저촉으로만 해당사항이였습니다.

그 후 구룡마을이

지구 단위 계획 구역으로 수립 되면서

주변에 있는 미개발지 라인들이 흡수가 되고

지금 현재는 지구 단위 계획 구역으로 지정이 됐습니다.

최근 토지이용계획원을 열람을 해보니

이 토지에는 300여개의 토지관련 규제(법)중

가장 강력한 규제들이 모여있네요.

고도제한, 군사보호시설, 사방지까지

토지에 악영향을 미치는 모든 규제들이

들어가있고 특히나 토지중 가장 강력한 규제인

자연경관지구까지 포함되어 있으며

비오톱 1등급지정과 토지거래허가구역까지

일반인들은 아예 접근할 수 없을 정도로

심한 규제와 아예 거래를 못하도록

막아놓은땅 입니다.

구룡마을

 근데 이땅들이 조만간 상상도 못할

어마어마한 금액에 거래가 된다라는거죠.

그리고 도로저촉은 실제로

지적도로 본다라고 하면 도로가 없습니다.

근데도 불구하고 도로저촉으로 있는건

벌써 도시기본계획에 수립되면서

도로가 붙어있는 땅으로 바뀔거라는거죠. 

구룡마을

이게 땅입니다!

개발계획에 의해서는 이러한 강력한규제들도

아무런 의미가 없는 것이고

지금 당장에 현장을 가보면 

그냥 산덩이에 불과하지만 

이땅들이 몇년후에는 아파트가 올라가고 

건물이 올라간다 라는겁니다.

구룡마을

올해 초 확인했던 등기부등본 내역인데

투기꾼들은 이땅에 다 몰렸나봅니다.

 과다 등기부로 확인됐습니다.

 과다등기부는 등기명의인이 500명을 초과한다라는 건데 

1만평짜리 땅에 정말 500명이? 왜 이땅에 들어갔을까요?

일반인들은 상상도 못할 일입니다.

그런데 토지거래허가구역이다 보니

설정등기로 1만평짜리 땅에 500명이상이 

본등기를 칠수 없기 때문에

설정등기로 들어가게 된거고 

추후 풀리게 되면 본등기로 진행을 할것입니다.

대략 예상해보면 이땅은 현재

토지거래허가구역으로 묶여 있습니다. 

그렇다 보니 이땅은 외지인들 개인에게 거래를 

못할수 밖에 없겠죠.

투기꾼들에게 설정등기로 등기를 치고 

명의이전을 못한 것입니다.

물론 추후 토지거래허가구역이 풀리고 난 뒤에

본등기를 치면서 토지보상을 받고 나오겠죠?

또한 이 투자자들은

장기전세 특별공급 혜택도 받게 되었습니다.

서울시 각 구청이 도시계획사업을 진행하면서

생기는 수용(철거)주택 명의자 본인에게 보상금과

함께 이주대책으로 나오는 장기 전세

입주권이라 할 수 있습니다. 

일반인들과 부동산하는 사람들의 차이점은

미래를 보고 큰그림을 그린다 라는 것입니다.

주변정보와 입지파악, 이런 권리분석이

꼭 필요하다라는 말씀 드리고 싶습니다

땅을 사기전 알아야 할 것이라면

어떠한 정보와 호재거리가 있는지 확인을 하고

투자를 하게 된다라면 투자를 망설일 이유 없습니다.