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사이먼리 토지연구소! 3기 신도시 후보지 알아보기


3기 신도시 후보지 알아보기



먼저 1기 신도시에 대해 알아보도록 하겠습니다.


1989년 4월 노태우정부는 폭등하는 집값을 안정시키고 주택난을 해소하기 위해 서울 근교 5개의 1기 신도시 건설계획을 발표했습니다. 그 5개는 고양시 일산, 성남시 분당, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본입니다. 1992년 말 입주를 완료하고 총 117만명이 거주하는 29만2000가구의 대단위 주거타운으로 탄생하게 되었습니다. 이로써 지난 1985년 69.7%였던 주택보급률이 1991년에는 74.3%까지 오르기도 했습니다.



이어서 2기 신도시는


수도권  1기 신도시 개발 후 전체적인 집값이 다시 상승하자 2003년 노무현 정부 당시 서울 집값이 급등하는 것을 막기 위해 경기도 김포ㆍ파주ㆍ화성ㆍ판교ㆍ평택, 인천 청라 등에 대규모 주택단지를 공급하면서 수도권 2기 신도시 사업이 시작되었습니다.



이번 3기 신도시는


수도권  1기 신도시 개발 후 전체적인 집값이 다시 상승하자 2003년 노무현 정부 당시 서울 집값이 급등하는 것을 막기 위해 경기도 김포ㆍ파주ㆍ화성ㆍ판교ㆍ평택, 인천 청라 등에 대규모 주택단지를 공급하면서 수도권 2기 신도시 사업이 시작되었습니다. 위에 사진을 참고 하시면 3기 신도시 후보 유력도시를 분석해 볼 수 있습니다.



문재인 정부의 3기 신도시 추가 발표 시기가 

다음달(2018.12)로 한 달여 앞으로 다가오면서 

유력 후보지로 떠오른 안양, 광명, 하남, 고양 지역 

부동산 시장에 관심이 집중되고 있습니다.


이들 지역에서 기존에 추진하던 대규모 

택지개발 사업과 정부의 부동산 정책이 

맞물려 유력 신도시 후보지로 거론되고 있습니다.



김수현 청와대 정책실장이 지난 13일 부동

 공급확대 정책의 일환으로 "12월 중 3기 신도시

2곳을 추가 발표할 예정"이라고 밝히면서

그동안 유력 3기 신도시 후보지로 꼽혔던

광명·시흥특별관리지역안양박달테크노밸리,

고양 장항동대곡역세권, 하남 감북지구 등이

주목받고 있습니다.  


광명·시흥특별관리지역은 애초 광명시 광명동, 

시흥시 과림동 일대 1천737만㎡ 부지에 

9만5천 세대 규모의 보금자리주택 

조성이 계획됐던 곳이기도 합니다.  


서울 서남권과의 접근성이 좋고 주변에

KTX 광명역과 서울외곽순환도로,

제2경인고속도로, 서해안고속도로 등

광역교통망이 확충돼 서울의 인구를

분산시킬 수 있는 유력 후보지로 평가받았습니다. 


하지만 부동산 경기 침체와 사업 시행자인

한국토지주택공사(LH)의 재무여건 악화,

원주민들의 반발 등으로 2014년 결국 지정이

해제돼 현재 주민들이 거주하는 취락지역을

제외한 대부분 지역이 특별관리지역으로 지정됐습니다. 


안양시가 지난해 2월 조성계획을 발표하고 

역점사업으로 추진 중인 

'박달테크노밸리(서안양친환경융합테크노밸리)도 

유력 후보지로 떠올라 있습니다.  


박달테크노밸리 사업은 안양 서부권 구도심인

만안구 박달동 일원 355만㎡ 부지에

IT산업과 R&D(연구개발) 시설 및 주거단지가

어우러진 복합 테크노타운을 오는 

2025년까지 조성하는 사업입니다. 


또한 고양 장항동 일대도 3기 신도시 후보지로 

거론되고 있습니다. 고양 일산동구 장항동 일대 

156만 2천157㎡ 부지에 공동주택 1만2천340가구 

및 단독주택 230가구 등을 짓는 '고양장항 공공주택지구' 

사업이 추진되고 있는 지역입니다.  


지난 2016년 4월 택지개발지구로 지정돼 올해 

4월 지구계획이 승인되면서 사업추진이 본격화된 곳입니다. 


장항동 뿐 아니라 고양시가 역점 추진 중인

 '대곡역세권 개발사업'의 대상지도

 3기 신도시 후보지로 떠오르고 있습니다.  


최근 GTX-A 노선의 연내 착공이 사실상

 확정되면서 복합환승센터 조성이 예고돼 

관심이 쏠리고 있는 덕양구 대장동 일원 179만㎡ 부지입니다.

    

경의선과 일산선, 교외선, GTX, 대곡~소사선, 환승역사 등 

철도는 물론 서울외곽순환고속도로, 자유로, 제2 자유로, 

국지도 39호선, 중앙로 등 교통여건이 좋은 편입니다.


마지막으로 하남 감북동·감일동·광암동·초이동 일대에 

조성된 266만㎡ 규모의 택지개발지구인 '하남 감북지구

일대가 후보지로 거론되고 있습니다.


이곳 역시 2015년 주민과 토지주들의 반대로 

보금자리지구에서 해제된 지역으로, 서울 송파구와 

바짝 붙어 있고 신도시에 육박하는 주택을 공급할 수 

있는 곳이어서 정부의 주택공급 발표 때 마다 

유력한 후보지로 꼽혀왔습니다. 


애초 이곳에서는 보금자리주택 1만4천가구를

포함해 모두 2만 가구의 주택이 공급될 예정이였습니다. 



posted by 사이먼리 투자연구소

어제 토지컨설팅 차 역삼역에 다녀오는 길에

구룡마을을 보고왔습니다.

 구룡마을은 우리가 얼마전 진행했던

상계동 백사마을(바로가기)

많은 비교를 하며 설명을 했었는데 지금

구룡마을은 시위성향이 강한 플랜카드가

여기저기 난무하며 난리도 아닙니다.

일단 현장사진 보면서

이야기 나누도록 하겠습니다.


사이먼리 토지연구소! 구룡마을 답사 후기 개발상황




플랜카드만 봐도 살벌하죠?

SH(서울주택도시공사)에서 수용으로 인해 보상문제로

지주들이 불만이 가득한 상황입니다.


근데 이게 과연 원주민들이 이럴까요?

물론 원주민들도 

어느정도 있기야 하겠습니다만,

항상 그래 왔듯이

대부분이 본래 지주가 아닌 투자자들

분위기를 종용하고 있다라는 겁니다.



구룡마을 뿐만이 아니라 

어느지역이든 개발이 들어가기 전 

토지 투자자들은 고급정보들을 미리 알고 

원주민들에게 싼가격에 매수를 합니다.

(마치 영화 '강남1970' 에서 처럼 말이죠)



그리고 나서 이렇게

시위를 하는 경우가 태반입니다.

사진에서 보는 것처럼 플랜카드에 

보상금액 때문에 토지주들과 SH건설과

줄다리기를 하는 듯합니다. 보상해주는 입장에서는 

보상금액을 조금이라도 낮게 쳐주려할 것이고

보상받는 사람들 입장에서는 

많은 돈을 보상받기 위해서 저렇게 싸우는 것입니다.



서울에도 이런 시골마을이 아직까지 존재합니다.


현재 구룡마을과 백사마을이 

대표적이라고 보실수 있습니다.

서울시에 마지막 남은

달동네라고 표현하기도 합니다.


구룡마을은 아시는분들은 아시겠지만 

서울시에서 쫒겨난 속히 못사는 사람들이 들어간 

판자촌 이였습니다. 그로인해 무허가 건물이 

390여 개나 있었던 곳이기도 합니다.


얼마전 화재도 마찬가지로 공권력이 개입 

됐을만큼 입주민과의 갈등은 점점 더 심해져 갑니다.

특히나 판자촌 주변에 있던 임야들을 

흡수를 하게 되면서 

또 다시 보상금액에 대한 관심이 높아졌습니다.


 수년전부터 구룡마을 개발이야기가 나왔을때 

판자촌 주변의 있는 땅값이 들썩였을 때, 

부동산에 관심있는 분들은 다 아실겁니다.

땅값이 정말 말도 안되는 금액까지 

올라갔던 곳이였습니다.

구룡마을

실제로 판자촌 주변에 있는 임야들이 흡수가 되면서

큰 투기판이 되기도 했습니다.

제가 그 땅의 번지수를 조회해서 분석해 보았습니다.



이곳은

지구단위계획구역(2016.12.8)에 지구지정

되기전에는 도시지역내 자연녹지

공원저촉으로만 해당사항이였습니다.

그 후 구룡마을이

지구 단위 계획 구역으로 수립 되면서

주변에 있는 미개발지 라인들이 흡수가 되고

지금 현재는 지구 단위 계획 구역으로 지정이 됐습니다.


최근 토지이용계획원을 열람을 해보니

이 토지에는 300여개의 토지관련 규제(법)중

가장 강력한 규제들이 모여있네요.

고도제한, 군사보호시설, 사방지까지

토지에 악영향을 미치는 모든 규제들이

들어가있고 특히나 토지중 가장 강력한 규제인

자연경관지구까지 포함되어 있으며

비오톱 1등급지정과 토지거래허가구역까지

일반인들은 아예 접근할 수 없을 정도로

심한 규제와 아예 거래를 못하도록

막아놓은땅 입니다.

구룡마을

 근데 이땅들이 조만간 상상도 못할

어마어마한 금액에 거래가 된다라는거죠.

그리고 도로저촉은 실제로

지적도로 본다라고 하면 도로가 없습니다.

근데도 불구하고 도로저촉으로 있는건

벌써 도시기본계획에 수립되면서

도로가 붙어있는 땅으로 바뀔거라는거죠. 

구룡마을


이게 땅입니다!

개발계획에 의해서는 이러한 강력한규제들도

아무런 의미가 없는 것이고

지금 당장에 현장을 가보면 

그냥 산덩이에 불과하지만 

이땅들이 몇년후에는 아파트가 올라가고 

건물이 올라간다 라는겁니다.

구룡마을


올해 초 확인했던 등기부등본 내역인데

투기꾼들은 이땅에 다 몰렸나봅니다.

 과다 등기부로 확인됐습니다.


 과다등기부는 등기명의인이 500명을 초과한다라는 건데 

1만평짜리 땅에 정말 500명이? 왜 이땅에 들어갔을까요?

일반인들은 상상도 못할 일입니다.


그런데 토지거래허가구역이다 보니

설정등기로 1만평짜리 땅에 500명이상이 

본등기를 칠수 없기 때문에

설정등기로 들어가게 된거고 

추후 풀리게 되면 본등기로 진행을 할것입니다.


대략 예상해보면 이땅은 현재

토지거래허가구역으로 묶여 있습니다. 

그렇다 보니 이땅은 외지인들 개인에게 거래를 

못할수 밖에 없겠죠.

투기꾼들에게 설정등기로 등기를 치고 

명의이전을 못한 것입니다.


물론 추후 토지거래허가구역이 풀리고 난 뒤에

본등기를 치면서 토지보상을 받고 나오겠죠?

또한 이 투자자들은

장기전세 특별공급 혜택도 받게 되었습니다.

서울시 각 구청이 도시계획사업을 진행하면서

생기는 수용(철거)주택 명의자 본인에게 보상금과

함께 이주대책으로 나오는 장기 전세

입주권이라 할 수 있습니다. 


일반인들과 부동산하는 사람들의 차이점은

미래를 보고 큰그림을 그린다 라는 것입니다.


주변정보와 입지파악, 이런 권리분석이

꼭 필요하다라는 말씀 드리고 싶습니다


땅을 사기전 알아야 할 것이라면

어떠한 정보와 호재거리가 있는지 확인을 하고

투자를 하게 된다라면 투자를 망설일 이유 없습니다.


posted by 사이먼리 토지연구소 

최근 재건축 규제들로 인해 부동산 시장 전체에 

큰 영향을 미치고 있습니다. 

이 시점에서 우리 부동산 투자자들은

이런 작은 변화들이 가져올 큰 결과를

예측해 볼 필요가 있습니다.


사이먼리 토지연구소!  재건축안전진단 강화하는 정부의 플랜은?



얼마전 ‘재건축 초과 이익 환수제에 관한 법률’이 

위헌이라며 재건축 조합들이 낸 소송에 대해 

최근 각하 결정을 내린 것으로 알려졌습니다. 


또한 얼마 전에는 재초환에 의한 반포현대

아파트의 재건축 부담금이 가구당 1.4억원에

이를 것으로 통보되면서 예상보다 큰 부담금에

재건축 시장의 동요가 여기저기서 감지되고 있습니다.


건축 과이익수제 :

‘재건축 초과이익환수제’란 재건축 사업으로 

발생한 초과이익을 부담금 형태로 국가가 

거둬들이는 제도입니다. 


초과이익 규모에 따라 최고 50%가 부과됩니다.



현재 서울아파트값이 미친듯이 치솓고,

오래된 아파트들이 속출하다 보니 

노후되고 재건축시기가 다가온 아파트들의 

값이 8.2대책 이후 에도 잡지 못하고 있는

이유가 있었는데 바로

재건축수익을 노린 투기꾼들 때문입니다.


어떠한 규제가 나오던 언제나 부작용이 따르기 마련이죠.

그 규제를 이용해서 편법을 저지르는 사람들이

많기때문입니다.



3월 5일부로 재건축안전진단강화를 

정부에서 발표를 하면서 

재건축 3월 5일 이전에 통과하지 못한

재건축 단지들은 강화된 

재건축안전진단 강화를 거쳐야 합니다.



얼마나 강화가 되었기에 피켓을 들고 시위까지 하며 

논란의 주제가 되었을까요?



쉽게 이야기해서 재건축 안전진단을 통하여 

재건축을 진행을 할지 말지를 

판정을 하게 되는데, 


강화전 까지만 해도 재건축 판정을 하게 되면 

90% 이상이 통과를 했었습니다.


근데 이번 안전 진단 강화로 인해 

층간소음 주차난 주거환경만으로는 

절대적으로 재건축이 불가하며 

건물 구조의 안전 여부가 

더욱 철저하게 반영이 됩니다.


그래서 실질적으로 구조적 문제가 없다면 

재건축이 불가능하다 라는 겁니다.

그 뿐만 아니라 2006~2012년도까지

한시적으로 적용되었던 재건축 초과 이익 환수제까지 

부활을 하게 됩니다.



재건축이 확정된 곳은 문제가 없지만 

재건축안전진단 기준강화에 적용되는 재건축 단지들은 

사실상 구조적문제가 없다라고 하면 

재건축이 힘들기 때문 입니다.


안전진단 기준 강화전 판정을 받아 

재건축이 확정된곳과 

강화후 판정을 받아야 되는 재건축단지들 같은 경우 

규제 발표후 아파트 매매 금액이 눈에 띄게 하락했습니다.



송파구에 있는 아시아선수촌APT 같은 경우에는

8. 2부동산 대책 전까지만 해도 11억 3천까지

갔던 전세값이 재건축안전진단규제와 맡물려서

9억원대로 떨어지기도 했습니다.



앞으로는 규제있는 재건축투자 보다는 

아직까지는 규제가없는 재개발쪽으로 


방향을 돌려보시는것도 나쁘진 않을것 같습니다.


posted by 사이먼리 투자연구소

어제 대한민국이 우즈베키스탄을 상대로 4:0승리를

했습니다. 한국축구가 대표감독이 바뀐 후로 점점

발전하는 것 같네요.


최근 아파트값이 심상치가 않습니다. 거래량이 뚝
떨어지기도 하고 각종 규제와 정책으로 분양시장이
얼어버렸습니다.

호재가 없는 지역은 아파트값이 
계속해서 떨어지고 있습니다.
 
그렇다 보니까 전문가들 사이에서도 아파트를
똘똘한 한채를 권장하는 편이기도 합니다.
다주택자의 전쟁터가 됐습니다.

사이먼리 토지연구소! 아파트값 하락 집값 어디로 가나



강남권도 마찬가지로 상위 5위안에 드는 

동네들도 계속해서 하락세를 기록하고 있고,


아파트값이 떨어지지면서 매도물량은 

계속해서 느는데 매수자가 없는 상태입니다.



갭투자도 마찬가지, 규제로 인해 매도가 줄어들면서

매수자 찾기도 어려워서 애물단지로 변하고 있습니다.

깡통전세를 면치 못하게 된 상황입니다.



이번 정부에서 서울 집값을 잡는다고

강한 규제를 내놓았는데,

"서울 집값이 잡히겠어?" 하는 생각을

아주 제대로 깨우었네요.


그로인해 아파트 투자자들은 골머리를 

앓고 있다고 합니다.


정권이 교체가 되면 조금 나아질거라고 

생각하시는분들이 많은데 

사실 제 개인적인 생각으로는 정권이 

교체가 된다고 하더라도 워낙에 경기권에 

아파트공급이 많다보니 다시 옛날처럼 집값이 

올라갈까? 하는 의구심을 들 수 밖에 없습니다.

posted by 사이먼리 토지연구소 

오늘은 부자들의 땅투자 방법을 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 제목만큼 솔깃한 내용이긴 한데요. 긴 부연설명 없이 팩트를 가지고 오늘 글을 적어보도록 하겠습니다. 


사이먼리 부동산연구소! 부자들의 땅투자 방법!



땅투자전략 필수항목 9가지

1. 명확한 목표를 정해라.

2. 투자의 방향성을 정해라.

3. 근거없는 두려움을 제거해라.

4. 땅에 대한 안목을 키워라.

5. 땅과 친해져라.

6. 땅에 매매채널과 시세를 파악해라.

7. 저지르는 용기가 필요하다.

8. 버티는 자가 갑이다.

9. 수익률의 적! 세금을 이해하라.


부자들의 땅투자 방법 공기업의 땅투자


1. 싼 땅을 사야한다.

분당에 있는 정자동을 아시나요? 경부고속도로 서울톨게이트 바로 옆에 위치한 정자동은 최초 분당신도시 건설계획에서부터 주공아파트만 건설하고 입주했습니다. 그래서 분당내에서도 가난한 동네라고 분당으로 쳐주지도 않던 동네였죠. 그러나 현재 분당에서 유일하게 주상복합아파트가 들어가 있는 곳이 바로 정자동 입니다. 그리고 카페거리를 보유하며 많은 사람들이 찾는 핫플레이스가 되었죠. 그 이유는 바로 분당에서 가장 싼 땅이 바로 정자동 이였습니다. 땅은 싸고 못생긴 땅을 사야 합니다. 건설사나 개발자는 싼땅을 매입하게 되어 있습니다. 싼땅이 비싼땅 되는것이 돈이 될까요? 비싼땅이 더 비싼땅되는게 돈이 될까요? 1000만원 가지고 10평을 살건지, 100평을 살건지, 선택의 문제입니다.




2. 공기업의 땅투자를 따라가자.

수자원공사는 상하수도관이 전국방방 곳곳 어디에 깔려있는지 모두 관할하고 있습니다. 미니신도시나 개발이 되는곳의 정보를 먼저 파악합니다. 공기업이 땅투자를 한다? 네, 땅투자 합니다. 정상적인 부동산 거래이기 때문에 제약이 없습니다.


한국전력공사 역시 전국에 전력을 관할하기 때문에 개발계획 관련정보가 빠른편입니다. 



진짜 역세권 정보는 코레일(한국철도공사)가 가지고 있는게 맞습니다


이명박정부 시절 학교설립 기준을 낮춰났기 때문에 수많은 이름도 처음들어 보는 대학들이 전국에 생겨났었습니다. 현재는 학생수 부족으로 문닫은 대학교가 많습니다. 그런데 과연 그 대학들이 손해만 보고 학교를 문닫았을까요? 아닙니다. 사학재단에서는 땅을 매입해서 대기업 건설사에게 땅을 팝니다. 사학재단이 땅을 매입할때는 대출도 쉽습니다. 그린벨트에서도 토지용도변경 인허가 부분이 좀더 쉽습니다. 대학교는 학생들의 학비로만 운영되는 것이 아닌 이러한 부동산거래로 학교운영이 유지된다고 봐도 되는것 입니다.



3. 경매법인 회사의 정보에 귀를 기울인다.

세종시 수산리 2016년 4월 99,000원 분양 → 2018년 6월 800,000원 에 매도의향 연락옴.

광주시 퇴촌면 평당 100,000원 분양 → 1,000,000원 매도


내가 샀는데 안팔리면 어떻하지? 땅으로 돈번 사람들은 이런 생각 안합니다.


16년을 고객과 함께 해온 믿을 수 있는 회사와 함께 하세요.



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posted by 사이먼리 투자연구소

안녕하세요. 토지컨설턴드 이진우입니다. 오늘은 소액토지투자로써는 가장 매력적인 임야투자에 대해 설명드리려고 합니다. 우리가 일반적으로 땅을 살때 드는 생각은 "적어도 몇억 정도는 있어야 하지 않나?", "땅은 부동산에만 가야하지 않나?" 와 같은 것들입니다. 과거에는 땅에 대한 정보를 쉽게 접할 수 있는 곳도 적었고 땅 시세를 확인 하려면 무조건 부동산에 문의하거나 마을이장님들을 통해 알아내곤 했습니다. 부동산중개인에게 비싼 중개수수료를 주지 않고도 땅을 사는 방법이 있습니다. 바로 경매와 공매입니다. 오늘은 경매로 나온 임야를 주제로 설명드리겠습니다.


사이먼리 부동산연구소! 소액토지투자!



땅투자전략 필수항목 9가지

1. 명확한 목표를 정해라.

2. 투자의 방향성을 정해라.

3. 근거없는 두려움을 제거해라.

4. 땅에 대한 안목을 키워라.

5. 땅과 친해져라.

6. 땅에 매매채널과 시세를 파악해라.

7. 저지르는 용기가 필요하다.

8. 버티는 자가 갑이다.

9. 수익률의 적! 세금을 이해하라.


소액토지투자 임야를 사놔야 하는 이유!


임야 - 나무가 자라는 토지로 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지, 등의 토지를 말합니다.



전 - 물 없이 농작물을 재배하는 땅이 전으로 대표적 농지에 포함합니다.



답 - 물을 이용해서 농작물을 재배하는 토지로 대표적 농지에 포함됩니다.



대 - 건축물과 부속시설물의 부지와 건축물의 예정지로서 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지를 '대'라고 합니다.



땅을 볼때 지목이 있습니다. 지목은 사람으로 치자면 얼굴이라고 생각하면 됩니다. 사람을 얼굴만 보고 판단하면 안되듯이, 땅도 지목만 보고 판단하면 안됩니다. 사람들은 지목들 중에서 대지 를 가장 좋아합니다. 가장 빠르게 건물을 지을 수 있고, 개발을 해서 팔수도 있기 때문이죠. 오늘 포스팅의 핵심주제인 소액토지투자에 맞는 투자를 하려면 임야를 선택해야 합니다. 일반적으로 부동산 투자에서는 투자와 투기로 구분합니다. 누구나 할 수 있는 것은 건물의 투자이지만 아무나 할 수 없는 것이 토지투자라고 합니다. 토지는 토지이용계획 부터 지적도, 임야도 등 살펴봐야 할 것도 많고 다양한 각도에서 접근해야 하기 때문에 과거에 묻지마식 땅투기가 상당히 많았습니다. 그래서 많은 사람들이 싼땅을 아주 비싸게 사기도 했습니다. 하지만 요즘에는 땅투기라는 표현을 잘 쓰지 않습니다. 땅에 관한 정보를 찾아볼 수 있는 곳이 많이 생겨났기 때문이죠. 그러나 여전히 땅에 관심이 없는 사람이 많습니다.



제가 거주하고 있는 용인시에서도 현재 가장 개발이 활발하게 진행되고 있는 처인구 삼가동 임야를 하나 분석해 봤습니다. 지목은 임야입니다.



가운데 상단에 용인시청(빨간표시)건물 공사가 한참진행중 이였습니다. 하단에 삼가동(파란표시) 개발전 집몇채와 야산만 존재하는 것을 볼 수 있습니다.



10년전 아니 2008년 이전에 누군가는 시청앞에 "대단위 아파트 단지가 들어 온다" 라는 정보를 알고 있었을 테고, 누군가는 "들어올까?" 하는 사람이 있었을 겁니다. 이곳의 지목은 임야인데 중심상업지역으로 지정되었기 때문에 1년 만에 공시지가가 10배 상승했습니다. "사람팔자 아무도 모르지만 땅팔자 역시 아무도 모릅니다."



또 한가지 이슈거리를 찾아봤는데요. 제2외곽순환고속도로 라인이 보이시나요? 땅은 직접 가서 눈으로 보고 판단하는 것이 아닙니다. 풍수리지학자라면 모르겠네요. 땅을 있는 그대로의 모습만보면 좋아보인다, 안좋아보인다 정도로 밖에 판단 할 수 밖에 없지만, 그 땅의 가치를 판단할 때는 다양한 각도에서 봐야 보이는 법입니다.



용인시는 경부고속도로 신갈IC 에서 빠져나와 신갈오거리를 지나 용인 구시가지(김량장동)까지 가는 도로가 특정시간대가 되면 항상 정체가 심합니다. 위 사진에 보이는 하얀 점선줄은 우회도로 입니다. 이 도로개통의 영향으로 위 토지이용계획에 나온 임야(삼가동 산 164-3)의 시세를 올리는데 플러스 요인이 됐던 것입니다.



자 그럼 2014년나 2015년도에는 공시지가가 얼마였을까요? 어림잡아 3~4만원대 였을거라 예상해 봅니다. 위 삼가동 임야의 총 평수는 약 5400평 정도 됩니다. 실거래가는 대략 평당 12만원에 거래 되었습니다. 


- 2014 ~ 2015 년도 실거래가(평당 12만원)기준 

 5400평 X 120000원 = 6억 4천 800만원 입니다. 


- 2018년도 실거래가(평당 160만원)기준

5400평 X 1600000원 = 86억 4천만원 입니다.


임야의 가치가 보이시나요? 분산투자는 임야로 하는 것이 맞습니다. 적어도 소액을 가지고 투자를 한다면요. 그리고 여러사람이 동시에 지분을 갖게 되는 공유지분등기가 가성비가 좋습니다. 과거 공동등기(공유자 대표 외 몇명이라고 표시, 10명의 공유자중 9명이 매매 찬성을 해도 단 1명이 매매를 반대하면 매매가 불가한 등기)때문에 골치아픈 일이 토지거래에 많았습니다. 하지만 요즘에는 정부에서 토지거래시장 활성화를 위해 지분등기투자를 권장하고 있습니다. 공동등기는 부부, 문중(종친회, 종씨가문)땅, 부모님이 물려주신 땅 들이 대표적입니다. 지분등기내 명의로 된 등기권리증이 기본적으로 발급이 되고 00분의 00 이라는 지분의 대한 명시가 되어 있기 때문에 내 지분만큼의 재산권 행사(상속 및 양도가능)를 할 수 있는 것입니다.



임야를 구매한다면 기억해야 할 중요한 3가지를 요약해드립니다.


첫째! 그린벨트라고 무시하지 말자!(주변 개발압력으로 인해 반드시 땅값 상승)

둘째! 주변 실거래가격을 반드시 확인하자!(주변시세를 모르면 싼지 비싼지 판단이 안됨)

셋째! 무조건 싸게사고, 웬만하면 싸게사자!(경매나 공매로 나온 토지에 투자하자)





소액토지투자 임야를 사놔야 하는 이유! 


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임야 투자의 필요성을 느끼셨다면 연락주시기 바랍니다.

#소액토지투자



posted by 사이먼리 투자연구소





 첫번째, 깃발 모양이 [세모]인 땅은 개발 대상지로 '개발 전'인 땅입니다.


[세모/흰색]
👉강제 수용될 땅


[세모/노란색]
👉보상중인 토지(시작)


[세모/파랑색]
👉보상중인 토지(진행중)


[세모/빨간색]
👉보상 완료된 토지


 두번째, 깃발 모양이 [작은 네모]인 땅은 '구획 정리가 끝난 땅'입니다.


[작은 네모/흰색]
👉택지지역(구획정리 범위)


[작은 네모/노란색]
👉통신, 전기 기반시설


[작은 네모/청*초]
👉상하수도,가스공사


[작은 네모/빨강색]
👉계획도로 공사지점


 세번째, 깃발 모양이 [큰 네모]인 땅은 곧 '택지개발'입니다.


[큰 네모/노란색] : 주거지🏠


[큰 네모/파랑색] : 공업지🏭


[큰 네모/빨강색] : 상업지🌆








#토지보상 #토지보상깃발


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#내가사고싶지않은땅은절대권유하지말자


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#황사막는사람들 #미얀마후원


회사고문으로 계시는 토지전문가 #박준호교수님


#소액투자 #종잣돈으로땅사기


#투자는과감하게 #고정관념깨기


#반대를이기는방법은오직선택


#땅땅거리며살아보자




사이먼리 토지스터디! 토지보상깃발!


posted by 사이먼리 투자연구소

부동산(토지) 관련업을 하면서 부동산 공부를 시작했는데 도움이 될만한 책과 영상은 많이 봤는데, 이렇게 세미나를 참여하게 되서 벌써부터 기대가 되네요. 저는 이전까지 실거래가 조회 어플을 통해 땅의 현재 시세를 알아보고 했는데, 밸류맵 을 알고나서 부터는 정말 주변분들에게 현실적인 정보를 전달해드릴 수 있어서 참 좋더라구요. 밸류맵에서 첫 세미나가 개최가 되어서 참가신청을 해놓은 상태입니다. 



사이먼리 지식연구소! 밸류맵 세미나!

"최악의 상황에서도 좋은 일은 반드시 일어날 수 있다."


밸류맵 세미나 참가신청 했어요.


부동산 투자에 관한 기본기식을 쌓을수 있는 세미나에 참여하게 되었네요. 저는 밸류맵을 자주 들어가서 내가 평소에 알던 지역의 땅값이 건물값이 얼마인지 자주 검색해 봅니다. 


4명의 부동산 전문가, 재야의 고수 분들이 참여를 해주시네요.

<공법의 신 고상철>, <토지소액주타의 달인 시루>, <부동산P2P투자전문가 칸데오>, <상가투자의 정석 옥탑방보보스>



각각 다른카테고리라서 강의내용이 겹치지 않을 것 같네요.



제가 사는 용인에서 가려는데 자가용으로 가야할 듯 싶네요. 금방 신청마감될 것 같에요.


https://www.valueupmap.com 밸류맵 바로가기


만나시는 분들은 인사해주세요^^


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posted by 사이먼리 투자연구소
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