소액토지투자 임야를 사놔야 하는 이유!

안녕하세요. 토지컨설턴드 이진우입니다. 오늘은 소액토지투자로써는 가장 매력적인 임야투자에 대해 설명드리려고 합니다. 우리가 일반적으로 땅을 살때 드는 생각은 "적어도 몇억 정도는 있어야 하지 않나?", "땅은 부동산에만 가야하지 않나?" 와 같은 것들입니다. 과거에는 땅에 대한 정보를 쉽게 접할 수 있는 곳도 적었고 땅 시세를 확인 하려면 무조건 부동산에 문의하거나 마을이장님들을 통해 알아내곤 했습니다. 부동산중개인에게 비싼 중개수수료를 주지 않고도 땅을 사는 방법이 있습니다. 바로 경매와 공매입니다. 오늘은 경매로 나온 임야를 주제로 설명드리겠습니다.

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땅투자전략 필수항목 9가지

1. 명확한 목표를 정해라.

2. 투자의 방향성을 정해라.

3. 근거없는 두려움을 제거해라.

4. 땅에 대한 안목을 키워라.

5. 땅과 친해져라.

6. 땅에 매매채널과 시세를 파악해라.

7. 저지르는 용기가 필요하다.

8. 버티는 자가 갑이다.

9. 수익률의 적! 세금을 이해하라.

소액토지투자 임야를 사놔야 하는 이유!

임야 - 나무가 자라는 토지로 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지, 등의 토지를 말합니다.

전 - 물 없이 농작물을 재배하는 땅이 전으로 대표적 농지에 포함합니다.

답 - 물을 이용해서 농작물을 재배하는 토지로 대표적 농지에 포함됩니다.

대 - 건축물과 부속시설물의 부지와 건축물의 예정지로서 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지를 '대'라고 합니다.

땅을 볼때 지목이 있습니다. 지목은 사람으로 치자면 얼굴이라고 생각하면 됩니다. 사람을 얼굴만 보고 판단하면 안되듯이, 땅도 지목만 보고 판단하면 안됩니다. 사람들은 지목들 중에서 대지 를 가장 좋아합니다. 가장 빠르게 건물을 지을 수 있고, 개발을 해서 팔수도 있기 때문이죠. 오늘 포스팅의 핵심주제인 소액토지투자에 맞는 투자를 하려면 임야를 선택해야 합니다. 일반적으로 부동산 투자에서는 투자와 투기로 구분합니다. 누구나 할 수 있는 것은 건물의 투자이지만 아무나 할 수 없는 것이 토지투자라고 합니다. 토지는 토지이용계획 부터 지적도, 임야도 등 살펴봐야 할 것도 많고 다양한 각도에서 접근해야 하기 때문에 과거에 묻지마식 땅투기가 상당히 많았습니다. 그래서 많은 사람들이 싼땅을 아주 비싸게 사기도 했습니다. 하지만 요즘에는 땅투기라는 표현을 잘 쓰지 않습니다. 땅에 관한 정보를 찾아볼 수 있는 곳이 많이 생겨났기 때문이죠. 그러나 여전히 땅에 관심이 없는 사람이 많습니다.

제가 거주하고 있는 용인시에서도 현재 가장 개발이 활발하게 진행되고 있는 처인구 삼가동 임야를 하나 분석해 봤습니다. 지목은 임야입니다.

가운데 상단에 용인시청(빨간표시)건물 공사가 한참진행중 이였습니다. 하단에 삼가동(파란표시) 개발전 집몇채와 야산만 존재하는 것을 볼 수 있습니다.

10년전 아니 2008년 이전에 누군가는 시청앞에 "대단위 아파트 단지가 들어 온다" 라는 정보를 알고 있었을 테고, 누군가는 "들어올까?" 하는 사람이 있었을 겁니다. 이곳의 지목은 임야인데 중심상업지역으로 지정되었기 때문에 1년 만에 공시지가가 10배 상승했습니다. "사람팔자 아무도 모르지만 땅팔자 역시 아무도 모릅니다."

또 한가지 이슈거리를 찾아봤는데요. 제2외곽순환고속도로 라인이 보이시나요? 땅은 직접 가서 눈으로 보고 판단하는 것이 아닙니다. 풍수리지학자라면 모르겠네요. 땅을 있는 그대로의 모습만보면 좋아보인다, 안좋아보인다 정도로 밖에 판단 할 수 밖에 없지만, 그 땅의 가치를 판단할 때는 다양한 각도에서 봐야 보이는 법입니다.

용인시는 경부고속도로 신갈IC 에서 빠져나와 신갈오거리를 지나 용인 구시가지(김량장동)까지 가는 도로가 특정시간대가 되면 항상 정체가 심합니다. 위 사진에 보이는 하얀 점선줄은 우회도로 입니다. 이 도로개통의 영향으로 위 토지이용계획에 나온 임야(삼가동 산 164-3)의 시세를 올리는데 플러스 요인이 됐던 것입니다.

자 그럼 2014년나 2015년도에는 공시지가가 얼마였을까요? 어림잡아 3~4만원대 였을거라 예상해 봅니다. 위 삼가동 임야의 총 평수는 약 5400평 정도 됩니다. 실거래가는 대략 평당 12만원에 거래 되었습니다. 

- 2014 ~ 2015 년도 실거래가(평당 12만원)기준 

 5400평 X 120000원 = 6억 4천 800만원 입니다. 

- 2018년도 실거래가(평당 160만원)기준

5400평 X 1600000원 = 86억 4천만원 입니다.

임야의 가치가 보이시나요? 분산투자는 임야로 하는 것이 맞습니다. 적어도 소액을 가지고 투자를 한다면요. 그리고 여러사람이 동시에 지분을 갖게 되는 공유지분등기가 가성비가 좋습니다. 과거 공동등기(공유자 대표 외 몇명이라고 표시, 10명의 공유자중 9명이 매매 찬성을 해도 단 1명이 매매를 반대하면 매매가 불가한 등기)때문에 골치아픈 일이 토지거래에 많았습니다. 하지만 요즘에는 정부에서 토지거래시장 활성화를 위해 지분등기투자를 권장하고 있습니다. 공동등기는 부부, 문중(종친회, 종씨가문)땅, 부모님이 물려주신 땅 들이 대표적입니다. 지분등기는 내 명의로 된 등기권리증이 기본적으로 발급이 되고 00분의 00 이라는 지분의 대한 명시가 되어 있기 때문에 내 지분만큼의 재산권 행사(상속 및 양도가능)를 할 수 있는 것입니다.

임야를 구매한다면 기억해야 할 중요한 3가지를 요약해드립니다.

첫째! 그린벨트라고 무시하지 말자!(주변 개발압력으로 인해 반드시 땅값 상승)

둘째! 주변 실거래가격을 반드시 확인하자!(주변시세를 모르면 싼지 비싼지 판단이 안됨)

셋째! 무조건 싸게사고, 웬만하면 싸게사자!(경매나 공매로 나온 토지에 투자하자)

소액토지투자 임야를 사놔야 하는 이유! 

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