기획부동산 실제사례를 통해 분석하기

토지컨설팅을 하면서 고객들을 상담하다보면 기획부동산을 통해 땅을 구입한 경우를 자주 접하게 된다. 최근 고객이 분석을 의뢰한 경매물건이 나왔는데 등기부등본을 보다보니 과거 기획부동산들의 매매수법을 다시 한번 분석해 보기로 했다. 기획부동산은 현재진행형이라고 생각한다. 인간의 돈에 대한 욕심은 끝이 없고, 기본적인 부동산 관련 교육을 어느곳에서도 알려주지 않으니까.


사이먼리 토지투자연구소! 기획부동산 실제사례를 통해 분석하기



201712월 사상 최대 규모 기획부동산 사기 사건이 제주도 서귀포에서 발생했다. 그 때 당시 수사가 진행되면서 피해자와 피해액이 계속 늘어나서 연일 뉴스에 크게 보도되기도 했다. 피해자수는 1000여명, 피해액만 1000억이 넘어간 건국이래 최대의 부동산사기 사건이였다. OECD가입 국가중 사기범죄율 1위가 한국이라는게 실감이 날 정도다. 오늘 다뤄볼 땅은 경기도 용인시에 있는 "포곡읍 금어리 산 21번지" 이다.



최근 수원지방법원 에 경매로 나온 물건이다. 지분이며 1평당 감정가로는 대략 21만원, 낙찰예상가로는 7만원 정도의 시세로 보인다. 등기부등본을 보다보니 과거 어떤 일이 있었는지 짐작이 갔다.



주식회사 용인씨엔에프(용인글로벌) 이라는 이름으로 2010년 5월 3일 매입을 했다. 그 다음날인 5월 4일 #땅쪼개기 작업에 들어 갔다. 우리가 흔히 사용하는 구 주소에서 '-' 표시는 분할을 했다는 것이다. 다음 사진 한장으로 분양사기 과정을 엿 볼 수 있다.



위에 파란선은 등산로이다. 위 화면은 지도사이트에서 "지적편집도" 를 클릭하면 보이는 화면이다.


※ 지적편집도

지적경계 및 행정경계, 지목(28개의 토지분류), 개발지구, 용도지역, 용도지구, 용도구역, 시설용지, 도로 및 철도, 국토계획을 볼 수 있는 말 그대로 땅에 사용설명서라고 보면 된다. 


전원주택 분양지로 광고&홍보했을 확률이 커 보인다. 실제로 산 21번지 500m 반경에 아래와 같이 전원주택들이 들어서 있는 것을 확인할 수 있다.



하지만 당장 건축이 불가능한 공익용산지, 보전녹지, 수실보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등의 규제가 있다. 다음 등기부등본 내용을 보자.



지분 33은 평수로 10평이다. 10평에 6,900,000원이니까 평당 69만원에 판매가 되었다. 그것도 2010년에 말이다. 2010년 시세를 보면 10만원 안팍이여야 맞는데 다소 비싸게 판매가 되었다.

공유지분 이라고 해서 모두 다 기획부동산은 아니다. 경매에서 지분경매 또한 공유지분이라서 "공유물분할소송" 을 통해서 수익을 올릴 수도 있기 때문이다. 팩트는 거품이 껴있는 것인지 아닌지를 체크해봐야 한다는 것이다. 또한 분할되어져 있는 공유지분과 분할하지 않은 공유지분은 차이점이 하나 있다. 토지보상에 있어서 분할된 땅은 보상확률이 적은편이고 분할되지 않은 땅은 확률이 높다고 볼 수 있다.




위에 그림에서 빨간선이 새롭게 만들어지는 도로라고 가정해 보자. 좌측에 경우 A부터 F까지 모두 보상에 혜택이 있는 반면, 우측에 경우에는 A, B, C는 보상과 거리가 멀어진다. 땅위에 어떤 행위(농사, 건축 등)를 하지 않고 투자로만 본다면 공유지분은 괜찮은 투자방법중에 하나이다. 지도를 보다보니 비슷한 지역의 땅쪼개기 한 곳이 많다는 걸 찾게 되었다.


 

위 4곳은 모두 용인시 처인구의 임야이다. 벌집모양처럼 보이기도 하고 논모양처럼 네모반듯하게 나눠진 곳도 있다. 찾다보면 더 많이 나올것 만 같다. 아는 지인의 부모님은 용인 처인구 운학동의 266평 임야를 평당 150만원을 주고 산 사례도 들은적이 있다. 물론 땅은 시세때문에 비싼 곳이 있는 것은 사실이고, 땅의 정가는 없지만 적어도 터무니 없이 비싸게 사면 안된다는 것이다.


※그린벨트 땅 쪼개기 금지 추진

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2017013117204366066&type=1


그래도 다행인건 무분별한 땅 분할을 조금씩 막고 있다는 것이다, 하지만 그린벨트가 아닌 지역은 여전히 땅 쪼개기가 성행중이다. 따라서 땅을 구매하기 전에 합리적 의심은 필요하다고 생각한다. 대한민국의 평균적인 땅값은 대지는 평당 100만원, 일반 농지는 30만원, 임야가 10만원 대라고 보면 되겠다.


손해보지 않고 땅 사는 TIP

1. 주변시세 파악하기(현지부동산에 문의)

2. 쪼개진 땅인지 아닌지 꼭 확인하기(지적편집도 활용)

3. 규모가 큰 땅은 현금화하기 어려우니 투자는 무리가지 않는 선에서 작은땅 구입



지적편집도를 자주 활용하자. 땅을 보는 안목이 높아질 것이다. 혹시나 모를 사기에 대비해 조금의 공부를 할 필요는 있다고 생각한다. 간혹 기획부동산을 통해 구매한 땅으로 보상을 받거나 매도의향서를 받는 경우도 있다. 땅팔자 사람팔자 모른다고 한다. 다만 #비싸게 사지 말자!

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