2021년도 달라지는 부동산정책

○ 2021년  역대급 부동산 정책 변화

2021년에는 부동산 정책에 있어 정말 많은 변화가 있고 특히 양도소득세 및 종합부동산세 등 세제 부분의 변경이 많은데 미리 숙지하지 못하면 재산상의 큰 손해를 입을 수 있습니다. 또한 정부의 급변하는 부동산정책은 장점과 단점이 동시에 발생하기도 합니다. ​그렇기에 정책을 수시로 확인해야 하겠습니다.

그럼 어떤 제도가 변경되며 또 새롭게 도입되는 제도는 어떤 것이 있는지 한번 알아보겠습니다.

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● 양도소득세

양도소득세 최고세율 인상 및 과세표준 구간 조정

현행 소득세 과세표준이 5억원 초과 최고 42% 세율에서 10억원 초과 최고 45%의 세율 구간이 신설됐는데요. 즉, 2021년 1월1일 이후 발생하는 소득분부터 과세표준이 10억원 이하인 경우 최고세율이 기존과 다르지 않지만, 10억원을 초과하는 소득에 대해 세율이 3%포인트 늘어난 45%를 적용하게 됩니다.

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● 단기 보유 주택 및 분양권 양도세 과세 강화

단기 보유 주택과 분양권 양도세 과세가 강화됩니다. 

현재 주택을 보유한 경우 1년 미만은 40%의 세율이, 1년 이상은 기본세율이 적용됩니다. 그래서 단타매매가 굉장히 성행을 했었는데 이것을 막기 위해 2021년 6월부터는 1년 이상의 기본세율이 60%이상으로 껑충 뛰게 됩니다.

분양권의 경우 지역에 상관없이 60~70%의 세율이 적용되도록 바뀌게 됐습니다. 따라서 6월 1일부터는 분양권 투자를 통한 시세차익이 거의 없을 것으로 예상됩니다.

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● 양도소득세 중과세율 인상

2020년 6월부터 다주택자가 주택을 팔 때, 양도세 중과세율이 '기본세율+10~20%p'에서 '기본세율+20~30%p'로 인상됩니다. 2년 미만 보유 주택 및 조합원 입주권을 매도할 때의 세율도 현행 40%에서 최대 70%까지 강화됩니다.  

또 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 미만 보유시 60%의 세율이 적용되면서 양도차익의 대부분이 세금으로 환수됩니다. 중과세율은 6월 1일 이후 양도분부터 적용되기 때문에 5월말까지 세금 회피용 매물이 상당히 풀릴 것으로 예상됩니다.

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● 1세대 1주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가

2021년 1월1일부터 1주택자가 9억원 초과하는 고가주택 양도 시에 적용되던 장기보유특별공제에서 거주기간 요건이 추가됩니다. 현행 보유기간에 따라 연 8%씩 공제하던 것을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 분리해 각각 40%까지 공제합니다. 보유기간이 길어도 실제 거주기간이 짧으면 공제율이 낮아져 세부담이 증가하게 됩니다.

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● 양도세 과세시 분양권도 주택수에 포함

2021년 1월부터 분양권도 주택수에 포함됩니다. 현행(2020년 기준) 소득법에는 분양권과 주택 1주택을 보유한 사람이 주택을 처분하면 양도차익에 따라 6~42%의 양도세를 냅니다. 9억원 이하의 주택를 소유하고 2년 이상 보유할 경우 양도세 비과세 대상입니다.

하지만 앞으로는 분양권이 1주택으로 간주되면서 주택 1채를 소유한채 분양권을 취득하게 되면 2주택자로 분류됩니다. 6~42% 양도세에 2주택일 경우 10%, 3주택일 경우 20%가 중과됩니다. 즉, 지난 7.10 대책에 따라 2021년 6월부터 다주택자에 대한 중과세율은 기존보다 10%씩 올라가게 됩니다.

결국 1주택 1분양권자는 최대 62%를, 2주택 1분양권자는 최대 72%까지 부담하게 되는데 다만 1주택자가 새 집으로 이사하기 위해 분양권을 소유한 경우에는 투기 목적이 아닌 만큼 예외를 적용하기로 했답니다.

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● 법인 주택 양도 추가세율 10→20% 인상

내년부터 법인이 주택을 양도할 때 양도차익에 대한 기본 법인세율(10~25%)에 추가 과세되는 세율이 기존 10%에서 20%로 인상됩니다. 개인과 법인간 세부담 차이를 이용한 조세회피를 방지하기 위한 조치로써 추가세율 적용대상에는 주택 취득을 위한 권리인 입주권, 분양권도 추가됩니다.

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● 종합부동산세(보유세)

● 종합부동산세 세율 최고 6%까지 인상 및 공제한도 최대 80% 확대

2021년부터 종합부동산세율이 최고 6%까지 인상됩니다. 종부세는 매년 6월1일을 기준으로 공시가격 기준 6억원을 초과하는 부분에 대해 세금을 부과합니다. 또한 1세대 1주택자인 경우 공시가격 9억 원 까지 공제 대상으로 그 이상 초과분에 대한 과세를 적용합니다.

2주택 이하 소유시 세율은 과세표준 구간별로 0.6%~3.0%, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 1.2%~6.0%까지 적용됩니다. 전국 아파트 가격의 상승세가 이어지고 있는 데다 정부의 공시가격 현실화 방침에 따라 종부세 부담이 한층 커질 전망입니다.

2021년부터 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기보유한 경우, 연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종부세의 80%까지 공제를 받습니다. 현행 최고 70%에서 10% 상향조정되는 만큼, 1주택을 소유한 은퇴자의 세부담은 줄어들 전망입니다.

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● 공정시장가액 비율 인상으로 사실상 폐지

2020년 9.13부동산 대책에서 나왔던 내용입니다.

1년에 5%씩 인상해서 2021년에 사실상 폐지가 되는 제도입니다. 종부세 계산시 개인이 갖고 있는 주택의 공시가격을 합산하는데 여기서 일정 부분을 깎아주던 것이 공정시장가액 비율입니다. 이것을 단계적으로 올리면서 깎아준 것을 없애겠다는 내용인데 공시가격이 그대로 있어도 세율이 그대로 있어도 공정시장가액 비율이 올라가기 때문에 세부담은 늘어나는 것입니다.

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● 조정대상지역 2주택자 종부세 세부담 상한액 300%로 인상

 

7.10 부동산 대책에서 나온 강력한 정책으로 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한액을 현행 200%에서 2021년 1월 1일자로 300%로 확대한다는 내용입니다.

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● 시세의 90%까지 공시가격 현실화 추진

공동주택은 2030년까지, 단독주택은 2035년까지 공시가격을 시세의 90%로 상향합니다. 가격대별로 현실화율 시점은 상이합니다. 9억원 미만 공동주택의 2020년 평균 현실화율인 68.1%를 2023년까지 70%로 인상하고, 이후 매년 약 3%p씩 높여 2030년엔 90%까지 높일 계획입니다.

2020년 공동주택 현실화율은 69%, 단독주택은 53.6%로 목표에 비해 낮은 수친데요. 이런 상황에서 공시가격을 장기적으로 높이는 동안 국민들의 세 부담 이 커질 것을 감안해 정부는 2021년부터 2023년까지 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하의 주택 재산세율을 과세표준 구간별 0.05%p 낮추기로 했습니다.

세금 인상에 대해 달래기 차원에서 중저가 주택에 대한 재산세율 인하 방안입니다. 특례세율을 적용해서 과표 금액대별로 일정부분을 감면하는 정책인데 큰 의미있는 내용은 없어 보입니다.

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● 청약/분양 관련

 

● 신혼부부·생애최초 특별공급 기준 완화

무주택 실수요자의 특별공급 신청기회 확대를 위해 특별공급 소득요건이 완화됩니다. 현재 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이 120%) 이하 신혼부부 특별공급 소득요건을 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화합니다.

신혼부부 및 생애최초 특별공급 물량 중 70%는 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선공급하고 나머지 30%에 대해서는 소득요건을 완화해 130% 이하인 사람에게 우선공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정합니다.

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● 분양주택 입주예정일 사전통보제 신설

지금까지 사업주체가 입주일을 언제 통보해야 하는 규정이 없어 일부 사업주체가 입주예정일을 모집공고상 예정일과 다르게 통보하는 경우가 많아 입주민들은 잔금마련과 기존 주택 처분 등에 문제를 겪어왔는데요.
2021년부터는 실입주가 가능한 날로부터 2개월 전 입주예정일을 통보하고 공급계약서에 이를 명시토록 했습니다.

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● 입주지정일 기준 변경해 연체이자 방지 목적

요즘 자주 입주지정 기간이 짧아지는 경우가 많았는데 그러다보니 한꺼번에 이주 수요가 발생하는데요. 복잡한 경우 결국에는 입주민들이 손해를 보는 경우가 빈번하다보니 정부에서 입주지정 기간을 300가구 이상의 중대형 단지는 60일 이상, 300가구 미만의 소형단지는 45일 이상으로 설정해서 좀 넉넉하게 입주지정일을 마련해서 좁은 일정을 못 맞춘 입주민들이 연체이자를 내는 것을 방지하도록 제도를 개선한 것입니다.

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● 전매제한 위반자 10년 입주자격 제한

2021년 2월19일부터 전매행위 제한을 위반한 자(알선자 포함)도 10년간 청약자격이 제한됩니다. 지금은 위장전입, 허위 임신 진단서 발급 등의 공급질서 교란행위에 대해 10년간 입주자 자격을 제한하고 있으나, 전매행위 위반자에 대한 청약자격 제한은 없었는데 앞으로는 전매제한 위반행위에 대한 불이익을 공급질서 교란행위에 따른 처분 수준으로 강화하기로 했습니다.

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● 수도권 분양가상한제 주택의 거주의무기간 설정

투기수요를 차단하고 실수요자의 주택 당첨기회를 확대하기 위해 수도권 분양가상한제 적용주택 입주자에게 거주의무가 부과됩니다. 거주의무기간은 공공택지에서 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 5년, 80~100% 미만인 주택은 3년으로 합니다.

민간택지에서 공급되는 주택의 경우 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 3년, 80~100% 미만인 주택은 2년으로 합니다. 거주의무기간 중 해외체류, 근무 등 부득이한 사유가 있는 입주자는 거주한 것으로 간주합니다. 만약 거주의무기간 중 이사할 경우에는 LH(한국토지주택공사) 등에 우선 매각해야 합니다.

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● 입주 전 하자보수 의무화

2021년 1월 24일부터 공동주택 사전방문에서 발견된 하자에 대해 사업주체는 입주일 전까지 보수를 완료해야 합니다. 사업주체는 주택공급계약에 따라 정한 입주지정기간 개시일 45일 전까지 입주예정자 사전방문을 최소 2일 이상 실시해야 하며 사전방문 1개월 전까지 사전방문에 필요사항도 제공해야 합니다.

사업주체는 사전방문을 통해 발견된 하자에 대한 조치계획을 수립해 사전방문 종료일부터 7일 이내에 사용검사권자인 지자체에 제출해야 합니다. 일반하자 중 전유부분은 입주예정자에게 인도하는 날까지, 공용부분은 사용검사를 받기 전까지 조치해야 합니다. 사업주체는 보수공사 등의 조치현황을 인도일에 입주예정자에게 알려야 하며, 공사가 끝난 후 그 결과를 사용검사권자에게 제출해야 합니다.

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● 3기 신도시 등 3만가구 사전청약 우선 진행

2021년 7월부터 3기 신도시 등 수도권에서 본 청약보다 1~2년 조기 공급하는 사전청약제가 시행됩니다. 7~8월 인천계양을 시작으로 9~10월 남양주 왕숙, 11~12월 고양창릉과 부천대장, 과천지구 등에서 순차적으로 진행될 예정입니다.

청약자격은 본 청약과 동일 기준이 적용되며, 거주요건은 사전청약 당시 해당지역에 거주 중이면 신청할 수 있으나, 본 청약 시점까지 거주기간요건을 충족해야 합니다. 사전청약에는 생애최초 특별공급 등 추첨제 물량도 상당히 포함돼 있어 상대적으로 가점이 낮은 젊은 주택 수요자들도 혜택을 누릴 수 있을 것으로 기대됩니다.

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● 재건축관련

 

● 재건축 아파트 실거주요건 및 안전진단 절차 대폭 강화

2021년부터 투기과열지구 내 재건축 아파트의 경우 최초 조합설립을 신청하면 분양신청 공고일을 기준으로 반드시 실거주 2년을 충족해야 조합원 분양권을 받을 수 있습니다. '2년 실거주'는 합산 거주이기 때문에 연속으로 2년을 거주하지 않아도 됩니다.

재건축 사업의 첫 관문인 안전진단의 관리주체도 강화됩니다. 지금까지 허위로 안전진단 보고서를 작성하는 등 중대한 사항에만 처벌했지만 부실하게 작성한 경우에도 과태료가 부과됩니다. 이 외 세부사항을 개정해 2021년 안전진단을 시작하는 사업부터 시행할 예정입니다.

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● 기타정책
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● 전월세 신고제

임대차 3법에 포함된 전월세 신고제가 시스템 준비를 거쳐 2021년 6월 시행될 예정입니다. 전월세 신고제는 계약 30일 이내에 계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약사항을 의무적으로 신고하는 제도로 신고 후 자동으로 확정일자가 부여됩니다. 계약 변경이 있을 때도 30일 이내에 지자체에 신고해야 합니다.

만약 공동으로 신고를 하지 않거나 거짓 신고를 할 경우에는 각각 100만원, 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 일방이 신고를 거부할 때는 단독 신고가 가능합니다. 주거용 오피스텔이 신고 대상으로 분류되는 데 반해 전입신고를 할 수 없는 '비주택'은 신고 대상에서 제외됩니다.

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● 전세난 해결을 위한 공공 전세주택 총 11만 4천가구 공급

전세 대란이 확산되면서 정부는 앞으로 2년간 수도권 7만 가구, 서울 3만 5천가구 등 전국 총 11만 4천가구의 임대 전세주택을 공급하겠다고 밝혔는데요. 이 중 4만 9천가구는 2021년 상반기까지 공급합니다. 또 3개월 이상 공실인 공공임대주택 3만 9천 93가구(수도권 1만 5천 652가구)를 전세형으로 전환합니다. 민간이 건설한 공공 전세주택 1만 8천 가구를 매입해 추가로 공급할 계획입니다. 이외에도 상가, 오피스 등을 리모델링해 주택으로 공급할 방침입니다.

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● 공공참여형 가로주택정비사업 확대

현재 서울시에서 시범적으로 진행 중인 공공참여형 가로주택 정비사업이 2021년 6월까지 전국 통합 공모를 거쳐 전국적으로 추진됩니다. 이를 통해 앞으로 전국 5천가구(수도권 4000가구, 지방 1000가구)가 공급될 것으로 예상됩니다. 공공참여형 가로주택 정비사업을 진행할 경우 용적률 완화, 분양가상한제 제외 등의 혜택을 받게 됩니다.

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● 신축 공동주택 에너지성능 기준 강화

2021년 7월부터 30가구 이상 신축 공동주택의 에너지성능 기준을 현행 건축물 에너지효율등급 1등급 이상에서 1+등급 이상으로 한 단계 상향합니다. 이에 따른 에너지 절감율은 기존 60% 이상에서 63% 이상으로 3%p 강화됩니다.

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